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观察楼市调控不会引发经济二次探底

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观察楼市调控不会引发经济“二次探底”

2010-08-02 10:48:00

来源:亿房网

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从国内经济环境看,2010年上半年经济实现平稳较快增长,经济增速达11.1%。预计三、四季度经济增速将放缓,呈现前高后稳的格局。从国际环境看,全球经济可持续复苏的基础并不稳固,对于陷入债务危机旋涡的欧盟而言,

从国内经济环境看,2010年上半年经济实现平稳较快增长,经济增速达11.1%。预计三、四季度经济增速将放缓,呈现前高后稳的格局。从国际环境看,全球经济可持续复苏的基础并不稳固,对于陷入债务危机旋涡的欧盟而言,危机似乎刚刚开始。欧盟作为中国靠前大贸易伙伴,一旦主权债务危机影响实体经济,同时人民币在美元带动下升值,就可能对中国的出口产生一定的冲击。基于国、内外的经济环境,市场担心楼市调控会引发中国经济的“二次探底”。

什么是“二次探底”,许多讨论的口径存在较大差异。一般而言,从经济由衰退到复苏的过程看,所谓的W形复苏即代表着我们所认为的“二次探底”,即经济从衰退出现复苏,然后经过短暂的增长之后,又迅速再次陷入衰退的过程。那么楼市调控会使中国经济从V形复苏转变为W形复苏,从而陷入“二次探底”的困境吗?不会。原因在于,一方面,中国房地产市场并不存在全国性的泡沫;另一方面2010年保障性住房的大规模开工将冲销商品房投资的减少,总体上房地产新增固定资产投资增速不会减慢,对经济增长的贡献将至少和2009年持平。

新一轮调控不会改变地产行业的上行趋势,相反,挤出部分城市的局部泡沫对整个行业来讲是一次良性的调整,而且未来地产行业的结构布局也将更为优化。首先,根据我们的分析,由于不存在全国性泡沫,新一轮地产调控的指向应该是房价上涨过快的一线城市,而不是一刀切地打压整个行业,经济周期本身决定了这次的调控将以不影响经济增长为底线。从2009年的数据上看,一线城市房价对整个楼市走势影响较大,一线城市的地产调整必然会对全国的调控产生影响。

其次,城市化是地产行业上行发展的长期驱动力。城市化方向不变,基础设施建设和房地产行业的发展趋势会伴随整个城市化进贵阳市治疗儿童癫痫病哪里最正规程。截至2009年我国城市化为46.6%,这一数字不但远远低于发达国家,也低于东亚新兴市场经济体。

随着住房和城乡建设部与地方政府签订保障性住房建设责任状,保障性住房问责机制进入实质性实施阶段,地方保障性住房建设的力度会大幅提高,并有可能在一定程度上扭转过去地方政府没有激励、建设进度低于计划的情形。

从2010年的建设计划看,全国拟新增保障性住房300万套,各类棚户区改造280万套,农村危房改造120万套,游牧民定居6万套,共计706万套。考虑到严格的地方政府问责机制以及住建部与各地方政府签订的2010年保障性住房建设目标责任书,2010年保障性住房的开工目标将被严格执行。同时,按照以往的住房开工进度,预计保障性住房的开工量不会在全年均匀分布,而是呈现“前低后高”的走向,因此,2010年三、四季度的开工量将占有更多的比重。如果按平均每套60平方米匡算,那么2010年706万套的保障性住房所形成的新开工面积将达到4.2亿平方米。

截至2010年4月份,房屋新开工面积累计同比增长64%,共计完成4.57亿平方米。从数据上观察,2010年前四个月的新增上海癫痫病治疗基地房屋新开工面积是1998年房改以来的较大值。在房地产新政的影响下,房地产开发企业在剩下几个月的开工量将出现下滑趋势。下滑的幅度以及对全年新增开工面积的总体影响,可以参照2009年的下限进行估算。2009年前9个月新开工面积一直负增长,直到10月份才由负转正,这是历史上新开工增速较低的一年,如果以此为参照,2010年全年纯粹的商品房开工面积将为4亿平方米(前4个月)+6.7亿平方米(后8个月)=10.7亿平方米。

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2010年全年的新开工面积总量将为4.2亿平方米(保障性小儿癫痫病是否会遗传住房)+10.7亿平方米(纯粹商品房开工面积)=14.9亿平方米。

依此计算,2009年房地产新开工面积为11.5亿平方米,房地产新增固定资产投资为1.8万亿元,按照同样的比例,2010年房地产新增固定资产投资将为2.3万亿元。如果考虑农村危改房建设的变数较大,即使把这一部分扣除,2010年的保障性建设目标也为580万套,由此形成的新增房地产固定资产投资也将为2.2万亿,如果这一计划得到很好实施,则可保证2010年的GDP增长不会因为房地产新政而受到冲击。

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